Знаете ли вы Астану так, как знает её первый заместитель акима Сергей Хорошун? В эксклюзивном интервью «Крыше» Сергей Михайлович рассказал о перспективах застройки столицы, планах развития города на ближайшее время, о качестве строительства и судьбе самых тяжёлых долевых проектов. Мы узнали о том, как девальвация отразилась на стоимости доступного жилья в Астане и как удалось сохранить прежнюю цену, а также о печальных итогах ревизии домов, построенных за последние 10 лет.
Город тянется к EXPO
— Сколько квадратных метров жилья будет построено к EXPO? Какие территории будут обеспечены инфраструктурой и коммуникациями в первую очередь?
— У нас на сегодняшний день под коммерческую застройку отведено более 600 участков. Это 2 000 га, на которых можно построить 20 млн квадратных метров жилья. Для сравнения: за 16 лет, с момента переноса столицы, было построено 12 миллионов. Ежегодно вводится в эксплуатацию примерно 1 млн 200 тысяч квадратных метров.
За два-три года невозможно освоить все эти 600 участков, это перспектива ближайших 15 лет. Чтобы не было проблем с инженерными сетями и освоение земельных участков шло комплексно, мы определили зону первоочередного освоения. Она охватывает те районы, которые будут обеспечены инфраструктурой до 2020 года.
Если говорить об основных направлениях, то это аллея Мынжылдык, улица Орынбор, район «ЭКСПО», проспект Туран (в том числе территории за ТЦ «ХанШатыр», до Малой кольцевой).
В старой части города строительство за счёт инвесторов будет идти на условиях изъятия земельных участков для сноса ветхого и аварийного жилья. На правом берегу, в старой части города, инженерные сети есть, но требуется их ремонт и усиление. На левом берегу строительство инфраструктуры будет идти параллельно с возведением объектов.
Новый вокзал построят в стороне от железной дороги
— Есть объекты, которые должны стать стимулом развития новых районов?
— Мы сейчас приступаем к строительству нового железнодорожного вокзала, он будет в самом конце Аллеи Тысячелетия. Нам предстоит построить примерно такой же отрезок аллеи, как тот, что уже имеется на сегодняшний день — от «Хан Шатыра» до Дворца независимости. Новый пассажирский терминал планируем сдать в 2016 году. Таким образом, он окажется на этой оси. Сейчас на отведённом участке промышленный район. Промбазы, газонакопительная станция и другие объекты уйдут под снос. Помимо вокзала и эстакады там будет и жилая застройка, появится новый полноценный район.
— Вокзал строится не на существующих железнодорожных путях?
— Нет, поезда будут прибывать со стороны станции «Сороковая», по новому пути, который пройдёт вместо железнодорожной ветки, обслуживающей промышленные предприятия. Там планируется эстакада на 5–6 путей. Вокзал строится с учётом перспективы роста столицы.
Стоит ли покупать квартиру, которую нельзя продавать?
— В последнее время жителям Астаны предлагают множество схем приобретения строящегося жилья. Многие из них вызывают опасения. Недавно акимат предоставил данные о том, что ряд компаний не имеет соответствующих разрешений. Следит ли акимат за деятельностью таких компаний?
— В акимате еженедельно проводятся специальные совещания. На этих комиссиях обсуждаются два типа вопросов: связанные с достройкой объектов, по которым были допущены нарушения (в основном это кризисные объекты), и вопросы несанкционированной реализации жилья. В последнее время это очень актуально.
Отчасти активность застройщиков, как дисциплинированных, так и не очень, возросла в связи со снижением административных барьеров и упрощением процедур предоставления участка для проектирования.
Разумеется, мы отслеживаем предложения на рынке и, если выясняется, что реализация не санкционирована, вызываем застройщика, рассматриваем факты на комиссии. Если замечание не воспринимается адекватно, дело передаётся в правоохранительные органы.
Эхо 2008-го: проблемные объекты остались до сих пор
— Сколько в Астане заселённых объектов незавершённого строительства? По какой причине дома попали в эту категорию? Сколько объектов долевого строительства до сих пор считаются проблемными?
— Я напомню, потому как об этом уже начали забывать, на момент кризиса, который произошёл в 2008–2010 годах, было 243 объекта долевого строительства.
Это объекты, где остановились работы. По каждому из них разрабатывались планы мероприятий по завершению строительства. Некоторым застройщикам акимат, понимая важность проблемы, позволил ввести объекты без паркингов, отложить их строительство.
Часть объектов удалось достроить при участии ФНБ «Самрук-Казына» и часть — за счёт выкупа квартир акиматом, эти квартиры потом выдавались очередникам.
Объекты, признанные проблемными, достраивали за бюджетные средства при участии специально созданного предприятия «Жана Курылыс». Эти деньги были вложены безвозвратно.
Выяснилось, что руководители 34 компаний злоупотребляли средствами дольщиков, и возместить материальный ущерб так и не удалось.
Но позже в процессе этой работы появилось 10–15 объектов, которые не относились ранее ни к одной из категорий. Застройщики, которые уверяли, что достроят дом самостоятельно, так и не завершили работы. Некоторые не выполнили требования АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», и деньги были отозваны.
По каждому из этих домов также разрабатывались специальные планы мероприятий.
На сегодняшний день мы перед застройщиками поставили задачу не заселять людей до ввода объекта в эксплуатацию. Заселённых объектов незавершённого строительства осталось не более 15. В основном те дома, которые достраивались в период кризиса.
Работы выполнены, а оформить правоустанавливающие документы невозможно, потому как не завершены мероприятия по изъятию земельных участков либо имущество арестовано.
Например, в такой ситуации ЖК «Изобилие», который в течение пяти лет не могли ввести в эксплуатацию. На сегодняшний день в такой ситуации находится ЖК «Гранитный», где застройщик не может завершить подписание акта госкомиссии. Есть замечания, которые он должен устранить.
Также в сложной ситуации находится объект, возведённый ТОО «Сарыарка». Директор фирмы болен, отстранился от работы. Мы рекомендовали жителям создать ЖСК, чтобы оформлять документы и вводить объект в эксплуатацию по этой схеме.
— Сколько проблемных объектов долевого строительства осталось на сегодняшний день? Решена ли судьба ЖК «Монблан» и «Территория Комфорта»?
— Жилые комплексы «Территория комфорта-1» и «Монблан» — наиболее проблемные объекты.
В ЖК «Монблан», мы уверены, работы завершатся к новому году, и в I квартале 2015-го будет подписан акт госкомиссии. Это позволит дольщикам получить квартиры. Ситуация по «Территории комфорта-1» сложнее. Это связано с тем, что нет ясной картины по состоянию объекта, бывший застройщик не предоставил данные.
Выявлено очень много нарушений в процессе строительства. Есть заключение, в котором говорится, что несколько блоков целесообразно демонтировать. Демонтажа можно избежать, усилив основные конструкции. Но даже при усилении несколько этажей всё равно придётся снести. Несущая способность крайне ограничена. Вторая причина, по которой возникает проблема, в 3 или 4 блоках нарушены условия инсоляции.
При таких нарушениях объект не примут в эксплуатацию. Даже в случае, если те инвесторы, которые в своё время покупали жильё, согласятся и принесут нотариально заверенные письма о том, что должным образом уведомлены и никогда не будут иметь претензий, где гарантия, что через год-два, реализовав это жильё другому владельцу, мы не будем иметь массу судебных исков?
Нарушение условий инсоляции приводит к различным заболеваниям. Мы это объяснили дольщикам. По нашему мнению, не все, заявившие права на объект, являются дольщиками. В суде из 580 человек свои права отстояли только 285. Мы будем брать обязательства только перед этими дольщиками.
Остальные не захотели передавать права новому инвестору. Между дольщиками начались споры, которые привели к судам и аресту имущества. Естественно, инвесторы отказывались работать в таких условиях.
За счёт спонсоров было проведено комплексное дорогостоящее обследование объекта, на которое потрачено более 20 миллионов тенге. Именно оно показало, насколько серьёзные нарушения допустил застройщик.
Учитывая состояние объекта и постоянные разногласия между дольщиками, мы предложили следующее: мы найдём другого инвестора либо дадим земельный участок, где они организуют свой ЖСК и сами построят объект. На этот вариант согласились 179 человек. На участке начаты работы. Остальные дольщики официально заявили, что их этот вариант не устраивает и они самостоятельно будут достраивать существующий объект.
Мы заверили, что будем содействовать в решении вопросов, если новый застройщик проведёт комплексное обследование, пройдёт государственную экспертизу и только после этого начнёт строить. На сегодняшний день ничего не сделано.
Мы предприняли всё возможное. Главное, донесли до всех сторон, что ситуация на объекте очень серьёзная и при строительстве допущены грубейшие нарушения. Большая часть комплекса строилась вопреки выданным предписаниям.
— Ранее сообщалось о строительстве в Астане нового жилого комплекса для дольщиков двух и более квартир за счёт средств недобросовестных застройщиков. На какой оно стадии?
— Действительно, этот объект построен и оформляется акт рабочей комиссии. Я думаю, что в ноябре мы завершим подписание акта госкомиссией и объект будет сдан. Но при этом нужно понимать, что меры по поддержке дольщиков — это беспрецедентный шаг. Чтобы не создавать социальную напряжённость, власти приняли решение обеспечить людей жильём.
При этом более 400 человек купили не одну, а от двух до восьми квартир. В этой ситуации все средства, которые были вложены дольщиками в две и более квартиры, мы собрали на отдельном счёте. Некоторая сумма была возвращена правоохранительными органами. Речь идёт о 3.2 млрд тенге — это сумма, которую дольщики внесли или должны были внести по договорам в качестве обеспечения обязательств перед застройщиками. На эти 3.2 млрд тенге и был построен дом. Распределением этого жилья будет заниматься не акимат, а АО «Доступное жильё» — тот орган, который выбрали сами дольщики. Как решит общее собрание, так и будет.
Разумеется, на ту сумму, которую дольщики заплатили изначально, по 400–500 долларов за квадратный метр, невозможно построить жильё. Именно поэтому и возникла проблема замороженных объектов.
Сейчас можно с уверенностью сказать, что никто из них без площадей не останется. Но, думаю, может сложиться такая ситуация: дольщики, которые купили 4 квартиры по 200 квадратных метров, заплатив за квадрат 500 долларов, получат не ту площадь, на которую изначально рассчитывали... Им передадут то, что удалось построить на эти деньги. Себестоимость одного квадратного метра этого объекта в черновой отделке — 115 тысяч тенге.
Что будет с ценой и качеством «Доступного жилья»?
— Возникает вопрос по себестоимости строящегося по госпрограмме доступного жилья. Можно ли построить пусть бюджетные, но качественные дома при цене 120 тысяч тенге за квадратный метр?
— Да. В объявленную себестоимость не входят инженерные сети. Кроме того, большинство объектов строилось до девальвации, и это адекватная цена для того периода. Это даёт нам право требовать от застройщиков качества. Сейчас девальвация внесла коррективы, и с этой ценой появились проблемы.
Мы добились решения этого вопроса, оно оформлено официально, на правительственном уровне. Цена для населения осталась та же — 120 тысяч, но у нас появилась возможность финансировать объекты в соответствии с той стоимостью, которую мы получаем в заключении госэкспертизы.
— Исполняют ли застройщики свои обязательства по гарантийному ремонту объектов? В частности, было много претензий к качеству муниципальных объектов.
— Большинство претензий возникло к объектам, возведённым по госпрограмме 2005–2007 и 2008–2010 годов. В основном это связано с утверждённой стоимостью квадратного метра. В тот период она составляла 45 515, а чуть позже — 56 515 тенге. Всё это накладывало отпечаток на то жильё, которое строилось.
Понимая, что акимат не имеет права субсидировать эти программы, мы, чтобы застройщики имели возможность компенсировать затраты, разрешали компаниям надстраивать этажи, отдавали на реализацию встроенные помещения...
Разумеется, если объект требует ремонта, протекает кровля, возникли проблемы с тепловыми узлами или нашлись другие несоответствия, то мы заставляем застройщика устранять замечания.
В отдельных домах могут объявить ЧС
— Какова доля некачественных объектов?
— Три года назад мы провели полную ревизию объектов, построенных за последние десять лет. Проверка показала, что в 120 из 750 жилых комплексов в процессе эксплуатации были выявлены те или иные нарушения.
По каждому случаю мы составили план действий, пригласили застройщиков и, мягко говоря, рекомендовали устранить замечания. Практически на всех объектах эти замечания были устранены. По четырём объектам пришлось инициировать судебные разбирательства.
Это ЖК «Радуга», застройщик которого находится в состоянии, близком к банкроту. Если исчерпаем все меры воздействия и не добьёмся результата, возможно, на этом объекте, локально, объявим ЧС. По двум домам мы уже поступили аналогичным образом, где застройщики оказались несостоятельными. Это дом, построенный концерном «Нуржас», и ЖК, возведённый компанией «Актив» в 6-м микрорайоне. Директор этой компании был осуждён.
Со школами, садами и больницами наблюдалась аналогичная ситуация. Три школы достроили через суды. Одна из них — в Ильинке, две — по Тлендиева. Есть ещё одна, где разрабатывается план мероприятий по ремонту. Работы будут выполнены в ближайшее время.
