По данным Комитета по статистике РК, в октябре 2015 года в среднем по республике цена продажи одного квадратного метра нового жилья составила 235,5 тыс. тенге. По сравнению с предыдущим месяцем она повысилась на 0,9%, при этом стоимость перепродажи благоустроенного жилья повысилась до 182,6 тыс. тенге или на 0,7%, а арендная плата за благоустроенное жилье выросло до 1 273 тенге (на 0,8%). Но так или это на самом деле, и что действительно происходит с рынком жилья в Казахстане?
Свежая статистика
Специалисты комитета по статистике Министерства национальной экономики РК отмечают рост количества сделок с жильём — по их данным, эта тенденция наблюдается с января 2015 года. Имеющиеся показатели сигнализируют об улучшении ситуации на жилищном рынке, поскольку изменения по сравнению с 2014 годом они положительные. Так, за десять месяцев 2015 года в Казахстане было зарегистрировано 136 894 сделок купли-продажи жилья, что на 4.6 % больше, чем в январе-октябре 2014 года.
Что касается октября 2015-го, то во второй месяц осени в Казахстане было зарегистрировано 15 037 сделок с жильём. Это на 513 сделок, или 3.5 %, больше, чем в сентябре.
В целом, по информации комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, в октябре наибольшая покупательская активность наблюдалась в Алматы, здесь было заключено 2 045 сделок. В Астане также наблюдалась активность покупателей и продавцов жилья — в результате имеем 1 552 операции с недвижимостью.
Также в лидерах 4 области Казахстана. В октябре ими стали:
— Карагандинская (1 675 сделок)
— Южно-Казахстанская (1 308)
— Восточно-Казахстанская (1 297)
— Алматинская (1 158 сделок).
При этом сниженная покупательская способность в октябре наблюдалась в Кызылординской, Атырауской и Северо-Казахстанской областях — здесь было заключено 286, 354 и 426 сделок с жильём соответственно.
Жильё в многоквартирных домах продавали и покупали в октябре 9 956 раз.
В этом сегменте несомненными лидерами по количеству зарегистрированных сделок стали Алматы (1 730 сделок), Астана (1 481 сделка) и Карагандинская область (1 304 сделки). В аутсайдерах купли-продажи жилья — Кызылординская и Северо-Казахстанская области, здесь было заключено 119 и 151 сделка соответственно.
Частные дома становятся объектом купли-продажи реже. На индивидуальные дома в октябре пришлась 5 081 сделка. При этом наиболее часто покупали и продавали их в Южно-Казахстанской области, за второй осенний месяц здесь было заключено 747 сделок. Также в лидерах Алматинская и Восточно-Казахстанская области с 693 и 535 сделками.
Наименьшее количество операций с домами в октябре было зафиксировано в Астане и Атырауской области, здесь частным жильём интересовались 71 и 141 раз соответственно. В целом прирост количества сделок в октябре по сравнению с сентябрём наблюдался в Алматы + 11.8 %, Астане + 8.2 %, Мангистауской + 53.3 % и Алматинской области + 14.4 %.
Статистика создает иллюзию активности
По мнению президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, показатели комитета по статистике не отражают настоящего положения дел на рынке недвижимости. На самом деле ситуация с периодическими падениями курса национальной валюты очень сильно повлияла на казахстанский рынок жилья.
Г-н Мусрепов вносит ясность в статистические данные Комитета по статистике. «После того, как казахстанская экономика стала выходить из глобального экономического кризиса 2007-2008 года, казахстанский рынок недвижимости стал стабилизироваться и к 2010-11 годам стоимость квадратного метра – индекса, стабилизировалась на определенном уровне, по которому совершались сделки по всем секторам рынка недвижимости.
Нынешняя ситуация показала насколько сильно рынок недвижимости Казахстана зависит от стоимости нефти и различных катаклизмов в соседних государствах – имеются в виду санкции против России, т.к. казахстанская экономика интегрирована в мировую. Произошедшее показало, что страна не готова к подобным потрясениям. Сейчас перспектив у рынка недвижимости на ближайшие два года я не вижу. Рынок в стагнации. Проходят единичные сделки точечного характера, когда покупатель и продавец находят общий индекс, выгодный для двух сторон и проводят сделку. Определенного стандарта на жилую, коммерческую и другую недвижимость сейчас нет», — уверен специалист.
«Все сделки, которые происходили в активном режиме, были доступны по курсу – 160-180 тенге за доллар. Корректировка стоимости недвижимости идет в сторону понижения. Увеличение продаж недвижимости, по данным Комитета по статистике, на самом деле происходит за счет реализации в стране государственных жилищных программ. Я могу, как пример, озвучить одну сделку в рамках госпрограммы «Доступное Жильё». Фонд Недвижимости Самрук Казына реализует сейчас в пригороде г. Алматы большой Жилой Комплекс «Асыл Арман», там 5 088 тысяч квартир – это 302 974 квадратных метров. В настоящее время ввели и заселяют вторую очередь, первая очередь была введена в прошлом году – более 2 тысяч квартир, а это большое количество квадратных метров на самом деле. Но надо понимать, что госпрограмма рассчитана только на определенную категорию казахстанцев, и реализуются данные квартиры по доступным ценам. Это цены, по которым государство предоставляет жилье гражданам страны с условием последующего выкупа», — добавляет Ермек Мусрепов.
Также, по словам эксперта, комитет по статистике публикует данные, что по вводу жилой недвижимости лидирует Алматинская область, потом г. Астана, г. Алматы и другие. Но комплекс «Асыл Арман» единовременно поднимает статистику и выводит на лидирующее место Алматинскую область, этот комплекс был сдан летом текущего года и сейчас идет заселение жильцов по программе «Доступное жилье».
«Что касается, в общем, рынка недвижимости, то ситуация очень плачевная – активности в сделках нет. Просто, как я уже сказал, госпрограммы идут по запланированному графику и сейчас являются драйвером всего рынка, улучшая его показатели и создавая видимость его активности. Еще хотел бы отметить, что те застройщики, которые более гибко себя проявляют в этих условиях и идут на снижение стоимости квадратных метров, проводят хоть какие то сделки. Но те же, кто продолжают держать цены в долларах по новому курсу – ничего не могут продать», — поведал он.
Сколько будут стоить квадратные метры весной 2016-го?
Ермек Мусрепов отмечает, что уже на сегодняшний день, точечные сделки купли продажи на рынке недвижимости, совершаются с корректировкой на курс тенге, т.е. на 30-40% в сторону понижения. Но общее понимание на рынке недвижимости по снижению стоимости в долларах США на 30-40% будет приходить к продавцам до конца текущего и первую половину следующего года. При этом кто-то, возможно, будет держаться за старую цену и до конца 2016 года.
По прогнозам Казахстанской федерации недвижимости, стоимость недвижимости в РК к весне 2016 года упадет, как минимум, на 30%, а те крупные игроки рынка, которые привязываются к курсу доллара, будут просто терять своих клиентов. В целом же, стабилизация цен на рынке недвижимости, при условии отсутствия еще каких либо экономических потрясений, будет проходить до весны 2016 года — когда более или менее стабилизируются.
