С начала года продано 136,6 тысячи жилых объектов, что является абсолютным максимумом на казахстанском рынке
За год объём платежеспособного спроса увеличился на 11%. При этом цена предложения на первичном рынке выросла всего на 4,4%, с 254 до 265 тысяч за «квадрат». На вторичном рынке цена квадратного метра понизилась на 1,5%, со 187 до 184 тысяч тенге.
В текущем году драйвером рынка жилой недвижимости выступила Ипотечная организация «Баспана», которая является оператором программы ипотечного жилищного кредитования «7-20-25».
Программа стартовала в июле, и с этого периода ежемесячный объём сделок на рынке жилья значительно превышает прошлогодние значения — в среднем на 15%. За три месяца банки одобрили 2658 заявок по «7-20-25» на общую сумму в 31,8 миллиарда тенге. Средний вес займа — от 10 до 15 миллионов.
Системная реализация и развитие программ поддержки платежеспособного спроса на жилую недвижимость среди населения с невысокими и средними доходами развернёт рынок жилищного строительства в сторону объектов эконом-класса.
По официальным данным, за год количество очередников на льготное жилье по различным госпрограммам выросло с 2,5 до 2,8 миллиона (с 2016 по 2017). Очевидно, что в среднесрочной перспективе (2–3 года) эта аудитория будет увеличиваться быстрыми темпами. Причина — высокий демографический рост и активная урбанизация. Со второго квартала 2017-го по второй квартал 2018-го население Казахстана в целом увеличилось на 238 тысяч человек. Горожан стало больше на 190 тысяч.
Жилищное строительство пока не успевает синхронизировать свой рост с демографическим фактором. За три квартала текущего года введено в эксплуатацию всего 77 тысяч квартир. Это на 10% больше, чем за аналогичный период 2017 года. На фоне формирующегося спроса от очередников в программах господдержки рост крайне низкий. Если за год количество участников госпрограмм по поддержке платёжеспособного спроса увеличилось на 300 тысяч человек, то количество введённых новых квартир — всего на 7 тысяч.
Как показывает рынок ипотечного кредитования, интерес к рыночным ипотечным продуктам банков снизился ещё в 2016 году. В основном это продукты для высокоплатёжеспособного населения. В 2017 и 2018 годах основной трафик клиентов ипотеки формируют госоператоры жилищных программ, ориентированных на рынок жилья эконом-класса.
Оперативная статистика ввода в эксплуатацию нового жилья за последний год говорит о том, что у застройщиков сокращается традиционная клиентская база. Снижается удельный вес долевых участников строительства. Как правило, они покупают строящееся жилье и фактически являются инвесторами застройщиков.
До апреля 2018 года объём ввода нового жилья был гораздо ниже, чем в 2017 году. После выхода программы «7-20-25» жилстрой увеличил темпы ввода и вышел в положительную динамику. По итогам трёх кварталов застройщики в РК ввели в эксплуатацию 8,84 миллиона квадратных метров жилья — сразу на 11,6% больше, чем в аналогичном периоде годом ранее.
Новые тренды в жилищном строительстве будут ориентировать крупных застройщиков на строительство объектов эконом-класса, поскольку клиентская база в сегментах жилья среднего класса и выше будет расти несопоставимо медленнее, чем в эконом-сегменте. Последний рынок имеет меньшую маржу, но в то же время обладает эффектом большого масштаба на долгосрочную перспективу.
Сегодня это жизненно необходимо жилищному строительству для дальнейшего развития: уже 80,8% инвестиций в секторе составляют собственные средства бизнеса, против 67,4% годом ранее. По сути, сейчас жилстрой держится на средствах, вложенных застройщиками и дольщиками.
Переключаясь на строительство объектов в ценовом диапазоне программы «7-20-25», застройщики смогут оперативно получать гарантированные продажи в новых объектах. На текущий момент в рамках программы на предоставление ипотечных займов выделен 1 триллион тенге. Кроме этого застройщики смогут получать дополнительные преференции от других институтов развития и акиматов.
